[윤석열 시대]재건축 풀고 임대차법 수술…성난 부동산 민심 잡을까

등록 2022.03.22 14:41:18수정 2022.03.22 16:05:44

미리보는 윤석열 정부 부동산 정책 변화

부동산 보유세·거래세 낮추기 추진할 듯

1기 신도시 재정비·임대차3법 재검토도

일부 공약은 여소야대 국회 문턱에 한계

재건축 규제 완화는 집값 자극할 우려도

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 윤석열 제20대 대통령 당선인의 재건축 규제 완화 공약에 재건축 추진 단지들의 기대감이 커지고 있다. 윤 당선인은 서울 등 도심에 재건축·재개발·리모델링 등의 규제 완화 및 준공 30년이 넘은 노후 공동주택에 대해 정밀안전진단 면제 추진 공약을 제시했다. 사진은 11일 오전 도시계획위원회(도계위) 심의를 7년 만에 통과한 서울 송파구 잠실 주공아파트 5단지 모습. 2022.03.11. [email protected]

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 역대급 초접전으로 치러진 제20대 대통령 선거의 최대 화두는 '부동산'이었다. 문재인 정부에서 두 배 폭등한 집값에 성난 부동산 민심이 표심으로 반영된 선거 결과라는 해석이 나온다.

오는 5월10일 시작되는 윤석열 정부는 성난 부동산 민심을 잡을 수 있을지 관심이 쏠린다. 윤석열 당선인의 공약을 통해 부동산 시장의 변화를 예상해본다.

선거 과정에서 내놓은 정책공약집을 보면 윤석열 정부의 부동산 정책은 주택 공급을 대폭 늘려 집값을 안정시키는 동시에 세제·대출 등 각종 규제를 완화한다는 내용을 골자로 한다. 규제와 수요 억제를 통한 '투기 방지'에 집중한 문재인 정부와 큰 차이를 보인다.

핵심은 공급확대 정책…전국 250만 가구 주택공급

윤석열 정부 부동산 정책의 핵심은 주택공급 확대 정책이다. 윤석열 정부는 문재인 정부가 임기 막판 공급 확대에 힘을 기울인 것과 마찬가지로 주택 공급 확대에 박차를 가할 계획이다.

윤 당선인은 임기 5년 내 250만 가구의 신규 주택을 공급한다는 공약을 내놓은 바 있다. 수도권에만 130만~150만 가구를 공급한다는 구상이다.

사업별로는 우선 현재 개발 중인 공공택지와 수도권광역급행철도(GTX) 노선상 역세권 콤팩트시티 건설을 통해 142만 가구 공급을 예고했다. 또 재건축·재개발 47만 가구, 도심·역세권 복합개발 20만 가구, 국공유지·차량기지 복합개발 18만 가구, 소규모 정비사업 10만 가구 등을 통해 총 250만 가구를 공급한다는 계획이다.

수요에 부응하는 충분한 주택 공급을 통해 집값을 안정시킨다는 계획이다.

청년과 신혼부부를 위해 '청년원가주택' 30만 가구와 '역세권 첫 집' 20만 가구 주택공급 정책도 눈에 띈다.

윤 당선인이 내놓은 ‘청년원가주택’은 일정기간 거주 후 ‘분양가 + 가격상승 일정분’ 가격으로 국가에 주택을 매각하는 방식으로 청년 세대들이 내집 마련의 꿈을 이루게 하겠다는 것이다.

처음 분양할 때 주변 시세의 50% 수준의 낮은 가격으로 분양하고, 주택도시기금 등을 통해 30년 이상 장기 저리로 소요 자금의 80%까지 금융 지원한다.

청년들이 5년 이상 거주한 후에는 정부에 되팔 수 있고, 가격 상승분의 최대 70% 까지는 청년들이 가져갈 수 있게 하는 방식이다. 윤 당선인은 이 원가주택을 2030 세대를 중심으로 집중 공급한다는 구상이다.

역세권 첫집주택은 지분공유형 공공분양 주택이다. 입주자는 분양가의 20%만 부담하고 80%는 장기대출을 통해 내 집 소유가 가능해진다.

역세권 민간 재건축 용적률을 현행 300%에서 500%까지 상향 조정해 추가되는 용적율의 50%를 기부채납 받아 청년, 신혼부부, 무주택 서민을 대상으로 한 '역세권 첫 집'으로 공공분양한다는 계획이다.

다만 윤 당선인의 주택 공급 공약은 각 지역별 공급 계획이나 구체적인 부지 확보 방안, 재원 조달 방안 등 구체성이 부족해 실현 가능성에는 물음표가 남아 있다.

규제완화를 통한 재건축·재개발 활성화

안전진단 완화와 초과이익 환수제 완화, 용적률 상향과 같은 재건축·재개발 규제를 완화해 도심 주택공급을 늘리겠다는 것도 문재인 정부와 가장 큰 차이점이다.

현 정부가 집값 상승을 우려해 재건축·재개발 사업 추진을 가로막았던 반면 윤석열 정부는 재건축·재개발을 활성화해 주택공급을 확대한다는 뜻이 분명하다.

윤 당선인은 30년 이상 노후 공동주택에 대한 정밀안전진단을 면제하고, 현행 50%인 구조안전성 가중치를 30%까지 하향할 방침이다.

또 재건축 추진의 최대 걸림돌로 지적돼 온 재건축 효과이익 환수제 완화도 공약했다. 다만 이는 법 개정 사항이라 여소야대 형국인 국회 문턱을 넘어야 한다.

윤 당선인은 또 공약을 통해 역세권 민간 재건축 용적률을 현행 300%에서 500%까지 높이는 방안을 추진하겠다고 밝힌 바 있다.

용적률은 대지면적 대비 연면적의 비율로 땅에 건물이 얼마나 높게 올라가 있는지를 수치화한 것이다. 윤 당선인 공약대로 용적률 500%가 현실화되면 지금 아파트 높이의 2~3배 더 높게 지을 수 있다는 뜻이다.

서울시가 최근 아파트 35층 층수 제한을 폐지하기로 한 것과 맞물리면서 민간 재건축 사업이 활성화될 수 있어 시장에 상당한 파급효과를 가져올 것이란 관측이 많다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "용적률 500% 상향 공약은 재건축 사업지마다 차이는 있을 수 있지만 전체적으로 굉장히 파급력이 큰 내용"이라며 "재건축초과이익환수제도 역시 폐지까지는 아니더라도 보완이나 전면 재검토 될 수 있기 때문에 몇 개 단지만 움직이더라도 재건축 시장에 상당한 파급력을 가져올 수 있다"고 말했다.

다만 모든 재건축 단지에 용적률을 500%까지 적용할 수는 없을 것이란 전망이 우세하다. 용적률이 500%까지 확대되면 사업성은 커질 수 있지만, 교통 인프라 부족과 일조권, 사생활 침해 등의 문제가 복합적으로 발생할 수 있다.

실제로 용적률 285%(건폐율 19%)를 적용한 9510가구 대단지인 서울 송파구 '헬리오시티'와 용적률 499%(건폐율 23%)를 적용한 경기 수원시 '화서역 파크푸르지오'는 이른바 '닭장 아파트' 논란을 빚기도 했다.

이 같은 재건축·재개발 규제 완화는 자칫 겨우 안정세를 찾고 있는 집값이 다시 불안하게 만들 수 있다. 실제로 이 같은 규제 완화 기대감에 서울 주요 재건축 아파트들의 가격 상승 기대감이 살아나고 있다.

다만 장기적인 시장 안정화를 위해 재건축발 단기 집값 상승이 불가피하다는 지적도 나온다. 이에 따라 집값 상승을 최소화하는 쪽으로 세밀한 정책 추진이 필요하다는 설명이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "재건축·재개발을 활성화하지 않고 서울 도심 공급을 늘리긴 어렵다"며 "문제는 단기적으로 오히려 집값을 올리는 부작용이 발생한다는 것"이라고 말했다.

이어 "그렇다고 안 할 수도 없는 것이어서 재개발·재건축 활성화를 추진하되 집값 상승을 최소화하는 쪽으로 사업 순서를 정하는 등 중장기 로드맵을 만들어야 한다"고 설명했다.

분당·일산·평촌 등 1기 신도시 재정비

윤 당선인은 1기 신도시 재정비사업 촉진 특별법을 제정하겠다고 공약했다. 토지용도 변경과 종상향 등을 통해 평균 169~226%인 1기 평균 용적률을 500%로 높여 10만 가구 이상을 추가 공급한다는 게 윤 당선인 구상이다.

1기 신도시는 ▲성남시 분당 ▲고양시 일산 ▲안양시 평촌 ▲부천시 중동 ▲군포시 산본 등 5곳으로 29만2000가구에 이른다. 1기 신도시 아파트 단지 가운데 일부는 재건축 연한이 지났고, 오는 2026년까지 대부분 단지가 재건축 연한이 도래한다.

1기 신도시에서는 안전진단과 재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제 등 현 정부 들어 재건축 규제가 강화되면서 재건축 대안으로 리모델링을 선택하는 단지들이 많은 상태다.

그런데 윤 당선인의 민간 재건축단지 용적률 500% 상향을 비롯해 1기 신도시 재정비를 위한 특별법 제정 등을 공약하면서 1기 신도시를 중심으로 리모델링 대신 재건축 사업이 다시 활성화될 수 있다는 전망이 나온다.

최근 1기 신도시 아파트값도 꿈틀대고 있다. 부동산R114에 따르면 지난주(18일 기준) 신도시 아파트값은 2주 연속 보합을 기록한 가운데 2기 신도시인 파주운정(-0.06%), 동탄(-0.03%)은 떨어진 반면 1기 신도시인 분당(0.03%)과 일산(0.02%)은 올랐다.

부동산R114 임병철 수석연구원은 "재건축 규제 완화 등의 기대감으로 강남권 재건축 단지를 비롯해 1기 신도시 등 일부 지역에서 매물이 회수되고 아파트값이 상승하고 있다"며 "다만 매수심리는 여전히 얼어붙어 있고, 새 정부에서 시작될 대출 규제 완화폭과 시점 등을 고려해 지켜보는 모습"이라고 말했다.

◇전셋값 급등 부른 임대차3법 재검토 할까

[서울=뉴시스] 백동현 기자 = 지난 16일 서울시에 따르면 도시계획위원회 수권소위원회가 잠실 주공 5단지의 정비계획안을 심의, 통과시켰다고 밝혔다. 사진은 21일 오전 잠실 주공 5단지 아파트 모습. 2022.02.21. livertrent@newsis.com

[서울=뉴시스] 백동현 기자 = 지난 16일 서울시에 따르면 도시계획위원회 수권소위원회가 잠실 주공 5단지의 정비계획안을 심의, 통과시켰다고 밝혔다. 사진은 21일 오전 잠실 주공 5단지 아파트 모습. 2022.02.21. [email protected]

전셋값 급등을 불러온 '임대차 3법'(전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제)의 손질 방향에도 관심이 모아진다. KB국민은행 2월 통계에 따르면 서울 평균 아파트 전셋값은 6억7257만원을 기록했다. 강북권 평균 전셋값도 5억5000만원(5억5524만원)을 넘어섰다.

문재인 정부 출범 전인 2017년 4월 4억2439만원이었던 서울 전셋값은 임대차법 시행 전인 2020년 6월(4억9148만원)까지 약 3년 동안은 6709만원 올랐다. 그런데 임대차법 시행 이후 1년 7개월 사이 1억8109만원 올랐다. 서민들이 감당하기 버거운 수준의 폭등이다.

이 같은 전셋값 급등은 임대차3법의 영향이라는 게 전문가들의 대체적인 분석이다. 기존 전세 세입자들이 계약갱신청구권을 사용하면서 아파트 전세 매물이 부족해진 상황에서 전세 수요 증가, 입주 물량 부족 등이 겹치면서 전셋값 상승에 기름을 부었다는 것이다.

이에 따라 임대차3법은 세입자 보호라는 좋은 입법 취지에도 불구하고 전셋값이 급등하는 부작용으로 오히려 세입자 시름을 키웠다는 비판을 받고 있다.

이런 상황에서 전셋값 폭등과 시장 왜곡의 원흉으로 꼽히는 임대차3법을 과감하게 손질해야 한다는 시장 요구가 많다.

윤 당선인도 지난 2월3일 첫 TV토론에서 "내집이든 전셋집이든, 일단 집을 구하는 데 걸림돌이 되는 제도들을 제거해야 할 것"이라며 "오는 7월이면 임대 기간이 만료돼 전세값 상승이 예상되니 임대차3법을 개정할 것"이라고 밝힌 바 있다.

다만 시장에서는 단기간에 임대차3법 폐지나 2+2년 임대기간 전면 재검토 가능성은 낮은 만큼 부작용을 최소화하는 방식으로 보완에 나설 것으로 보고 있다.

다시 제도를 원점으로 돌릴 경우 더 큰 시장 혼란이 불가피한 데다 법 개정을 하기에도 국회 지형이 '여소야대' 형국으로 실현 가능성이 낮다는 한계도 있다.

전문가들은 단기적으로 임대시장 안정을 위한 조치가 필요하다고 입을 모으고 있다. 이와 관련해 윤 당선인은 전셋값을 올리지 않은 임대인에 대해 세제 혜택을 주는 방안 등을 검토할 것으로 보인다.

윤 당선인은 지난해 8월 "임대기간이 2년에서 4년으로 늘었는데 계약을 체결한 분들의 기득권을 보호하면서 4년을 앞으로 유지할 부분에 대해선 정부가 그에 따른 혜택을 주도록 해야 한다"며 "이렇게 해서 기본적으로는 기존에 있었던 2년으로 돌아가되 시장 혼란을 줄이면서 임대가격이 상승하지 않도록 하는 부분에는 세제상 혜택을 주는 식으로 추진할 생각"이라고 말했다.

◇종부세·양도세 부동산 세금 다 손본다

윤석열 정부가 출범하면 부동산 관련 세제 개편도 불가피할 전망이다.

우선 윤석열 정부는 단기적 집값 안정을 위해 다주택자 양도세 중과 한시적 유예를 추진할 전망이다. 윤 당선인은 앞서 다주택자에 대해 양도소득세 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제하는 방안을 공약으로 밝힌 바 있다.

종합부동산세(종부세)는 차등과세 기준을 보유 주택 수가 아닌 가액으로 전환하는 방안이 검토될 것으로 보인다. 윤 당선인은 공약을 통해 다주택자에 대한 세부담상한선을 전년 대비 300%에서 낮추고, 차등과세 기준을 보유주택 호수에서 가액으로 전환하는 등 부담 인하 방안을 밝힌 바 있다.

기본적으로 다주택자에 부과하는 종부세의 중과세율 체계를 없애겠다는 것이다. 다만 172석을 보유한 민주당이 세법 개정에 반대할 경우, 양도세와 종부세 개편은 현실적으로 어려운 한계가 있다.

정부는 또한 당장 오는 23일 올해 공동주택 공시가격 공개에 맞춰 1주택자 보유세 완화 방안을 발표할 예정인데, 윤 당선인의 공약이 상당 부분 반영될 것으로 보인다.

공정시장가액비율을 낮추거나 작년 공시가격으로 올해 종부세를 계산하는 방식으로 1주택자가 내야 할 보유세를 작년과 비슷한 수준으로 동결하는 방안이 포함될 것으로 알려졌다.

◇주택 대출 규제 완화…실수요자 숨통 트일까

주택 대출규제를 완화하겠다는 것도 윤 당선인의 주요 공약 중 하나다. 이에 따라 실수요자들의 내 집 마련을 위한 금융 문턱이 낮아질 가능성이 있다. 다만 금융 규제가 국제정세를 포함한 여러 가지 복잡한 사건이 얽혀있어 쉽게 결론이 나지 않을 것이란 전망도 나온다. 시중에 돈이 많이 풀리며 국내 재정건전성이 나빠진 상태이기 때문이다.

문재인 정부에서 부동산 투기 수요 차단과 집값 안정을 위해 투기지역과 투기과열지구 9억원 이하 주택에 LTV 40%, 9억~15억원 주택은 9억원 이하 가격은 40%, 9억원 초과 가격은 20%, 15억원 초과 주택은 0%를 적용하고 있다.

이와 달리 윤 당선인은 선거 과정에서 지역과 상관없이 주택담보대출비율(LTV)를 70%로 적용하기로 공약했다. 또 청년층의 내 집 마련을 지원하기 위해 생애 첫 주택 구입자에 대해 LTV(주택담보대출비율) 한도를 현행 40%(투기지역·투기과열지구 9억원 이하 주택 기준)에서 최대 80%까지 확대하기로 했다. 다만, 다주택자만 보유 주택 수에 따라 LTV를 40%, 30% 등의 상한을 적용할 방침이다.

윤 당선인이 대출 규제 완화를 공약한 것은 서울 아파트 중위가격이 9억원을 넘어설 정도로 급등했고, 대출 규제와 금리 인상 등 금융 규제가 강화되면서 현금 부자가 아니면 사실상 내 집을 마련하기가 어렵기 때문이다. 특히 청년층과 신혼부부 실수요자들의 내 집 마련 기회 확대와 주거 안정을 꾀하겠다는 취지다.

다만 총부채원리금상환비율(DSR) 완화 여부는 공식적으로 정해진 것이 없다. 따라서 DSR 규제를 얼마나 손질하느냐에 따라 향후 새 정부의 대출 규제 완화 대상·범위가 구체적으로 드러날 전망이다.

DSR이란 차주의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 말한다. 현재 총대출액 2억원을 초과할 경우 은행 대출 원리금액이 연 소득의 40%를 넘지 못하도록 돼 있다.

이에 따라 LTV가 완화되더라도 DSR 규제가 현행대로 유지된다면, 대출받기는 여전히 어려울 수 있다. 은행에서 대출 가능한 비율은 증가하지만, 대출 원리금이 연 소득 40% 이내로 묶여 있기 때문이다.

금융업계의 한 관계자는 "현재 대통령 당선인이 DSR에 대해서는 전혀 언급을 안 한 상태"라며 "금융부채나 부실여신 증가 우려 등을 감안할 때 지금 DSR을 움직일 수 없는 시장 환경"이라고 말했다.

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